CondoMaster

ขายฝากคอนโด

สารบัญ

ขายฝากคอนโด คืออะไร

ความหมายของการ ขายฝากคอนโด ถ้าจะอธิบายแบบให้เห็นภาพเข้าใจง่ายๆ ก็คือการกู้เงินนั่นเอง แต่เป็นการกู้เงินโดยที่เราเอาทรัพย์สินที่เรามี เอาไปขายให้กับเจ้าหนี้ที่เราต้องการกู้ จากนั้นเราต้องหาเงินมาไถ่ทรัพย์สินนั้นคืน ภายในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งการขายฝากนั้นทำได้ทั้งสังหาริมทรัพย์ และอสังหาริมทรัพย์ ระยะเวลาการไถ่ถอนของทรัพย์สินแต่ละประเภทก็จะแตกต่าง ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องไถ่คืนภายใน 3 ปี แต่ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ อย่างเช่นบ้าน คอนโด หรือว่าที่ดิน ต้องไถ่คืนภายใน 10 ปี และระหว่างระยะเวลา 10 ปีนั้น ตัวของผู้ที่ขายฝาก สามารถขอต่อสัญญาใหม่ได้ไม่จำนวนครั้ง เพื่อเป็นการยืดระยะเวลาในการไถ่ถอน ทั้งนี้การทำสัญญาต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ที่กรมที่ดินเท่านั้น

ข้อแตกต่างระหว่าง การขายฝาก กับ การจำนอง

บางท่านอาจจะงงว่าการขายฝาก กับการจำนอง แตกต่างกันอย่างไร เดี๋ยวเรามาทำความเข้าใจเกี่ยวกับคำทั้งสองคำนี้ เพื่อจะได้แยกได้อย่างชัดเจน และเลือกใช้บริการได้ถูก ว่าเราควรใช้บริการแบบไหนดี ถึงจะเหมาะสมกับตัวเรามากที่สุด

การขายฝาก

การขายฝาก เป็นการขายทรัพย์สินให้กับเจ้าหนี้ โดยลูกหนี้จะต้องเอาทรัพย์สินนั้นไปขายให้กับเจ้าหนี้ ด้วยการทำสัญญาและทำการโอนทรัพย์สินให้กับเจ้าหนี้ และการเอาทรัพย์สินที่มีเป็นหลักในการค้ำประกัน ซึ่งสามารถซื้อทรัพย์สินนี้คืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสัญญาที่ตกลงไว้ โดยวงเงินของการขายฝากนั้น สูงถึง 30-70% ของเราประเมิน ส่วนในกรณีที่ไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินได้ตามกำหนด ลูกหนี้สามารถทำสัญญาใหม่ได้ เพื่อเป็นการขยายเวลาในการไถ่ถอน ซึ่งการขยายเวลานี้ ทำได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง แต่ต้องไม่เกินที่กฎหมายกำหนด คือไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ หากเป็นสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ไม่เกิน 3 ปี

การจำนอง

การจำนอง เป็นการทำสัญญาในการกู้เงินเช่นกัน โดยการใช้ทรัพย์สินที่มี เป็นหลักประกันในการกู้เงิน แตกต่างกันตรงที่ว่า จะไม่มีการโอนให้กับเจ้าหนี้ เพียงแค่จดทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันนี้ไปจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเท่านั้นเพื่อใช้แสดงหลักประกันในการกู้เงิน  วงเงินในการอนุมัติของการจำนองนั้น จะได้น้อยกว่าการฝากขาย คือได้แค่ 30% ของราคาประเมิน ส่วนค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน เพียงแค่ 1% ของราคาประเมิน 

ในการทำสัญญาในการจำนอง ต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานและในกรณีที่ผู้จำนองผิดสัญญา ไม่ทำตามสัญญาที่ได้ตกลงไว้ ทรัพย์สินที่ได้เอาใช้เป็นหลักประกันนั้น ก็ยังไม่สามารถตกเป็นของผู้รับจำนองได้ ตัวของผู้รับจำนอง ต้องไปฟ้องร้องตามกฎหมายก่อน เพื่อให้ศาลบังคับกับผู้จำนองหรือลูกหนี้ เพราะว่าทรัพย์สินนั้นยังเป็นของผู้จำนองอยู่นั่นเอง หลังจากนั้นก็นำทรัพย์สินของผู้จำนอง ไปขายทอดที่กองบังคับคดี และนำเงินนั้นไปชำระหนี้ให้กับผู้รับจำนอง

ข้อดีและข้อเสียของการขายฝากคอนโด

บางท่านอาจจะงงว่าการขายฝาก กับการจำนอง แตกต่างกันอย่างไร เดี๋ยวเรามาทำความเข้าใจเกี่ยวกับคำทั้งสองคำนี้ เพื่อจะได้แยกได้อย่างชัดเจน และเลือกใช้บริการได้ถูก ว่าเราควรใช้บริการแบบไหนดี ถึงจะเหมาะสมกับตัวเรามากที่สุด

ข้อดี

  • ระยะเวลาในการซื้อหรือไถ่ถอนคอนโดคืนนั้น มีระยะเวลาที่ยาวนาน และสามารถยืดหยุ่นกันได้ตามสัญญา แต่ต้องไม่เลยกำหนดตามที่กฎหมายระบุเอาไว้ เช่น ตกลงกันไว้ว่าจะไถ่คืนภายใน 2 ปี แต่ถ้าหากไม่สามารถไถ่ถอนได้ตามที่แจ้งไว้ ก็สามารถยืดเวลาออกไปอีกได้ แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี ตามกฎหมาย
  • ให้วงเงินที่สูงกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับการกู้รูปแบบอื่นแล้ว การขายฝากคอนโด ให้วงเงินที่สูงมาก อาจสูงถึง 50%-70% ของเราประเมินเลยก็ได้
  • ดอกเบี้ยไม่สูงเกินไป เพราะต้องคิดดอกเบี้ยตามกฎหมายกำหนดเท่านั้น คือเดือนละ 1.25% ต่อเดือน

ข้อเสีย

  • ลูกหนี้จะเสียทรัพย์สินหรือคอนโดนั้นทันที เพราะว่าได้ทำสัญญาโอนทรัพย์สินนั้นเอาไว้แล้ว หากไม่สามารถไถ่ถอนได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
  • เจ้าหนี้สามารถใช้ทรัพย์สินของลูกหนี้ได้ เพราะทำสัญญาโอนเรียบร้อยแล้ว แม้ว่าจะมีสัญญาให้ไถ่ถอนคืนได้ก็ตาม
  • ค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง เช่น ค่าธรรมเนียมในการโอนมากถึง 2% ของราคาประเมินการขายฝากคอนโด หมายความว่ายิ่งประเมินราคาออกมาได้สูง ค่าธรรมเนียมนี้ก็ยิ่งสูงตามไปด้วยนั่นเอง

5 คำถามพบบ่อย เรื่องขายฝาก

ตอนนี้มีกฎหมายเกี่ยวกับการขายฝากออกมาเพิ่มอีก ฉะนั้นผู้ที่จะทำการขายฝาก ต้องศึกษากฎหมายเหล่านี้ให้เข้าใจก่อนที่จะทำการขายงฝาก และทำสัญญาขายฝาก  สำหรับกฎหมายเกี่ยวกับการขายฝากฉบับใหม่นั้น สามารถสรุปใจความสำคัญได้ดังนี้คือ

  1. สัญญาในการขายฝากต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่ให้เกิน 10 ปี  และไถ่ถอนเมื่อไหร่ก็ได้
  2. ดอกเบี้ยในการขายฝากต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือว่าไม่เกิน 1.25% ต่อเดือน เจ้าหนี้ไม่สามารถคิดดอกเบี้ยเกินหรือคิดค่าใช้จ่ายนั่นนี่เพิ่มเกินราคาที่กำหนดนี้ไม่ได้ ไม่เช่นนั้นดอกเบี้ยทั้งหมดเป็นโมฆะทันที
  3. การทำสัญญาต้องมีเจ้าหน้าที่ตรวจสอบก่อน จึงสามารถจดทะเบียนทรัพย์สินนั้นได้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมทั้งสองฝ่าย และเจ้าหน้าที่จะอธิบายเกี่ยวกับขั้นตอนของการทำสัญญา รายละเอียดของสัญญาให้ฟังก่อน ถึงจะเริ่มทำการเซ็นสัญญา
  4. ในการไถ่ถอน ลูกหนี้สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินนี้ที่ไหนก็ได้ตามสำนักงานที่ดินจังหวัดใดก็ได้ ไม่จำเป็นที่จะต้องมาที่สำนักงานที่ดิน ที่ทำสัญญาครั้งแรก
  5. หากลูกหนี้สามารถไถ่คืนล่วงหน้าได้ ก็จะได้ดอกเบี้ยไปด้วย
  6. เจ้าหนี้จะต้องทำการแจ้งวันไถ่ถอนเป็นหนังสือ ก่อนถึงวันกำหนดไถ่ถอน 3-6 เดือน
  7. ลูกหนี้สามารถใช้ทรัพย์สินนั้นได้ จนกว่าจะถึงวันสุดท้ายของการไถ่ถอนทรัพย์สิน และไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ ในกรณีที่เป็นผลผลิตทางการเกษตรนั้น ภายหลังจากที่ขายฝากที่ดินไปแล้ว ตัวของผู้ขายฝากยังมีสิทธิในผลผลิตจากการเกษตรนั้นอยู่ แม้ว่าทรัพย์สินนั้นจะเป็นของเจ้าหนี้ไปแล้วก็ตาม โดยที่ไม่ต้องแบ่งรายได้หรือกำไรให้กับเจ้าหนี้
  8. ในกรณีที่ต้องการขยายเวลาในการไถ่ถอน ต้องทำข้อตกลงเป็นหนังสือ และต้องดำเนินการต่อหน้าเจ้าหน้าที่
  9. หลังจากที่จ่ายค่าไถ่ถอนแล้ว ทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของผู้ขายฝาก หรือว่าลูกหนี้ทันที แต่ต้องทำหลักฐานในการไถ่ถอนนั้น มาแสดงต่อหน้าเจ้าหน้าที่

ฟัง Podcast ในหัวข้อ “กฎหมายขายฝาก & สิทธิ์การไถ่คืน” โดย ดร.อรัชมน พิเชฐวรกุล

ดอกเบี้ยในการขายฝาก ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือคิดเป็น 1.25% ต่อเดือน ตามกฎหมายกำหนด โดยคำนวนตั้งแต่วันที่ขายฝาก ไปจนถึงวันที่กำหนดไถ่ถอนทรัพย์สินนั้น

ในกรณีที่ลูกหนี้ไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ทรัพย์สินนั้นจะเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าหนี้ทันที แต่ระหว่างนี้ ลูกหนี้สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นได้ จนถึงวันสุดท้ายของการไถ่ถอน

การขายฝาก ต้องทำสัญญาเกี่ยวกับการขายฝาก ทำการโอนทรัพย์สินนั้นให้กับผู้ที่รับซื้อก่อน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ส่วนการจำนองทรัพย์สิน ไม่ต้องโอนทรัพย์สินนั้น แต่ต้องแจ้งทรัพย์สินที่จะในการใช้เป็นหลักประกัน โดยให้ให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบก่อน และขึ้นทะเบียนก่อน ในส่วนของวงเงินที่ได้จากการขายฝาก จะสูงที่สุดถึง 70% ของราคาประเมินทรัพย์สิน ซึ่งมากกว่าการจำนอง ในขณะที่การจำนองจะได้เพียงแค่ 30% ของราคาประเมินและค่าธรรมเนียมในการขายฝาก จะอยู่ที่ 2% ในขณะที่การจำนองมีค่าธรรมเนียมน้อยกว่า อยู่ที่ 1% เท่านั้น

หากลูกหนี้ไม่จ่ายเงินไถ่ถอนพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมายกำหนด ทรัพย์สินนั้นจะเป็นของเจ้าหนี้ทันที ตามสัญญาที่ได้ระบุเอาไว้

ในกรณีที่เราไม่สามารถชำระหนี้ของการขายฝากนั้นได้ สามารถทำสัญญาขยายเวลาในการในการชำระหนี้นั้นได้ ซึ่งสามารถขยายเวลาได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง โดยต้องระบุระเวลาที่ขยายให้ชัดเจน และต้องไม่เกินที่กฎหมายกำหนดคือ 10 ปี และทำต่อหน้าที่พนักงานที่ดินทุกครั้ง ในการทำเรื่องขยายสัญญา

การทำสัญญาขายฝากคอนโด

เนื่องจากตอนนี้มีการโกงเกี่ยวกับการขายฝากคอนโด บ้าน หรือที่ดินเยอะมาก สาเหตุก็เพราะว่าผู้ที่ทำการขายฝาก ไม่เข้าใจกฎหมาย และไม่เข้าใจการทำสัญญานั่นเอง เลยเป็นช่องว่างให้ผู้ซื้อโกงทรัพย์สินนั้นได้ ฉะนั้นการทำความเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาในการขายฝาก เป็นสิ่งที่จำเป็นที่สุด จะทำสัญญาเพียงแค่ปากเปล่าไม่ได้ ต้องมีหนังสือที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจน ตามหลักของหนังสือราชการ และต้องทำที่กรมที่ดินเท่านั้น ต่อหน้าเจ้าหน้าที่

ขั้นตอนการเซ็นสัญญาขายฝาก ทำที่ไหน อย่างไร

สำหรับขั้นตอนในการทำสัญญาฝากขายนั้น ทั้งตัวของผู้ที่ขาย และผู้ที่รับซื้อ ต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น สัญญานั้นต้องมีรายละเอียดที่ชัดเจน ครบถ้วน เช่น เวลาในการไถ่ถอนทรัพย์สิน ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองปี 2562  โดยเจ้าหน้าที่จะอธิบายขั้นตอนในการทำสัญญาทั้งหมดให้ผู้ขายฝาก และผู้รับซื้อฟังว่า มีขั้นตอนอย่างไร กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายฝาก ข้อแตกต่างกันของการขายฝากกับการกู้เงินแบบอื่นๆ หรือการจำนอง ว่าแตกต่างกันอย่างไร รวมถึงข้อบังคับต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

เพื่อให้เกิดความยุติธรรมทั้ง 2 ฝ่าย และที่สำคัญก็คือ ในการขายฝากนั้น ตัวของผู้ที่ขายฝาก ต้องมาทำสัญญาด้วยตัวเอง หรือดำเนินการทุกอย่างเกี่ยวกับการขายฝากด้วยตัวเองทั้งหมด ไม่ควรมอบอำนาจให้บุคคลอื่นทำแทน เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงปัญหาที่จะตาม เช่น เจ้าหน้าที่อาจสงสัยได้ว่า เป็นการหลอกหรือเป็นการกระทำที่ไม่สุจริตในการทำสัญญา ซึ่งจะเป็นปัญหาตามมาอีกมากมาย

สัญญาขายฝาก มีกี่ฉบับ?

เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมทั้ง 2 ฝ่าย สัญญาที่เขียนออกมานั้น จะถูกเขียนออกมาทั้งหมดเป็น 4 ฉบับ โดยเนื้อหาของสัญญา ต้องเหมือนกับทุกประการ และสัญญาแต่ละฉบับก็จะถูกเก็บไว้ในหลายแห่ง เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงปัญหาของการเปลี่ยนแปลงสัญญา และสัญญานั้นเมื่อเอามาดู ต้องเหมือนกันทุกประการในทุกฉบับ ต้องไม่มีร่องรอยการแก้ไขใดๆ

ใครเป็นผู้ที่ถือสัญญาบ้าง?

สำหรับผู้ที่จะถือสัญญาในการขายฝากครั้งนี้ ได้แก่

  • ที่สำนักงานที่ดี 1 ฉบับ
  • ที่กรมสรรพากร 1 ฉบับ
  • ที่ผู้ขายฝาก 1 ฉบับ
  • ที่ผู้รับซื้อ 1 ฉบับ

ค่าธรรมเนียมการขายฝากคอนโด

สำหรับค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการขายฝากคอนโด มีดังนี้คือ อยู่ที่ 2% ของราคาประเมินทรัพย์สิน

การไถ่ถอน

ในการไถ่ถอนทรัพย์สินที่ได้ขายฝากเอาไว้ ต้องทำการไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่กำหนดเอาไว้ตามสัญญากำหนด โดยจะต้องทำการไถ่ถอนที่กรมที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น หากไม่ทำการไถ่ถอนทรัพย์สินที่เราได้ทำการขายฝาก ทรัพย์สินของเรา ก็จะตกเป็นของผู้ที่รับซื้อทันที และในการไถ่ถอนทรัพย์สิน จะมีขั้นตอนและมีค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเอาไว้ด้วย เพราะบางท่านอาจจะไม่รู้ และไม่ได้เตรียมค่าใช้จ่ายเอาไว้ ทำให้การไถ่ถอนมีปัญหา

สำหรับขั้นตอนในการไถ่ถอนทรัพย์สิน และก่อนที่จะถึงกำหนดวันในการไถ่ถอน ตัวของผู้ซื้อ จะต้องทำการส่งหนังสือเพื่อแจ้งให้กับผู้ขายได้ทราบ เกี่ยวกับรายละเอียดการไถ่ทรัพย์สิน ได้แก่ จำนวนสินในการไถ่ วันเวลาที่กำหนดในการไถ่ โดยต้องทำการแนบสำเนาของสัญญาที่ได้ทำเอาไว้มาด้วย ในการแจ้งกำหนดวันไถ่ถอนทรัพย์สินนั้น ผู้ซื้อต้องแจ้งให้กับผู้ขายทราบก่อนกำหนดเวลาไม่น้อยกว่า 3 เดือน และไม่เกิน 6 เดือน

การไถ่ถอน สามารถทำได้ 2 วิธี คือ

  1. ตัวของผู้รับซื้อ และผู้ขายฝาก ไปยืนขอจดทะเบียนในการไถ่ถอนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินด้วยกัน
  2. ตัวของผู้มีสิทธิในที่ดิน หรือผู้มีสิทธิในการไถ่ถอน ไปที่สำนักงานที่ดินเพียงคนเดียว ด้วยการนำหลักฐานต่างๆ ที่ผู้รับซื้อได้ทำเป็นหนังสือสัญญาขายฝาก ว่ามีการไถ่ถอนทรัพย์สินจากการขายฝากนั้นแล้ว พร้อมกับมีการชำระหนี้ครบตามกำหนด ด้วยการเอาหลักฐานนั้นมาแสดงต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ที่สำนักงานที่ดิน

ค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนการขายฝาก

สำหรับค่าใช้จ่ายที่ต้องใช้ในการไถ่ถอนการขายฝาก ได้แก่

  • ค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท
  • หักค่าภาษีเงินได้บบุคคลธรรมดา
  • หักค่าอากรแสตมป์ 5% โดยการคำนวณจากราคาประเมินทรัพย์สินการขายฝาก หรือราคาในการไถ่ถอน

ธนาคาร ที่รับไถ่ถอน ขายฝาก

ในกรณีที่ต้องการชำระค่าไถ่ถอน ท่านสามารถยื่นกู้ที่ธนาคารได้ โดยธนาคารที่ให้กู้เพื่อไถ่ถอนขายฝาก คือธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส)  โดยต้องทำตามสัญญาและเงื่อนไขของธนาคาร