ขายฝากคอนโด

ตอนนี้มีกฎหมายเกี่ยวกับการขายฝากออกมาเพิ่มอีก ฉะนั้นผู้ที่จะทำการขายฝาก ต้องศึกษากฎหมายเหล่านี้ให้เข้าใจก่อนที่จะทำการขายงฝาก และทำสัญญาขายฝาก  สำหรับกฎหมายเกี่ยวกับการขายฝากฉบับใหม่นั้น สามารถสรุปใจความสำคัญได้ดังนี้คือ

1. สัญญาในการขายฝากต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่ให้เกิน 10 ปี  และไถ่ถอนเมื่อไหร่ก็ได้
2. ดอกเบี้ยในการขายฝากต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือว่าไม่เกิน 1.25% ต่อเดือน เจ้าหนี้ไม่สามารถคิดดอกเบี้ยเกินหรือคิดค่าใช้จ่ายนั่นนี่เพิ่มเกินราคาที่กำหนดนี้ไม่ได้ ไม่เช่นนั้นดอกเบี้ยทั้งหมดเป็นโมฆะทันที
3. การทำสัญญาต้องมีเจ้าหน้าที่ตรวจสอบก่อน จึงสามารถจดทะเบียนทรัพย์สินนั้นได้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมทั้งสองฝ่าย และเจ้าหน้าที่จะอธิบายเกี่ยวกับขั้นตอนของการทำสัญญา รายละเอียดของสัญญาให้ฟังก่อน ถึงจะเริ่มทำการเซ็นสัญญา
4. ในการไถ่ถอน ลูกหนี้สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินนี้ที่ไหนก็ได้ตามสำนักงานที่ดินจังหวัดใดก็ได้ ไม่จำเป็นที่จะต้องมาที่สำนักงานที่ดิน ที่ทำสัญญาครั้งแรก
5. หากลูกหนี้สามารถไถ่คืนล่วงหน้าได้ ก็จะได้ดอกเบี้ยไปด้วย
6. เจ้าหนี้จะต้องทำการแจ้งวันไถ่ถอนเป็นหนังสือ ก่อนถึงวันกำหนดไถ่ถอน 3-6 เดือน
7. ลูกหนี้สามารถใช้ทรัพย์สินนั้นได้ จนกว่าจะถึงวันสุดท้ายของการไถ่ถอนทรัพย์สิน และไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ ในกรณีที่เป็นผลผลิตทางการเกษตรนั้น ภายหลังจากที่ขายฝากที่ดินไปแล้ว ตัวของผู้ขายฝากยังมีสิทธิในผลผลิตจากการเกษตรนั้นอยู่ แม้ว่าทรัพย์สินนั้นจะเป็นของเจ้าหนี้ไปแล้วก็ตาม โดยที่ไม่ต้องแบ่งรายได้หรือกำไรให้กับเจ้าหนี้
8. ในกรณีที่ต้องการขยายเวลาในการไถ่ถอน ต้องทำข้อตกลงเป็นหนังสือ และต้องดำเนินการต่อหน้าเจ้าหน้าที่
9. หลังจากที่จ่ายค่าไถ่ถอนแล้ว ทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของผู้ขายฝาก หรือว่าลูกหนี้ทันที แต่ต้องทำหลักฐานในการไถ่ถอนนั้น มาแสดงต่อหน้าเจ้าหน้าที่

ฟัง Podcast ในหัวข้อ “กฎหมายขายฝาก & สิทธิ์การไถ่คืน” โดย ดร.อรัชมน พิเชฐวรกุล

กฎหมายของการ ขายฝาก (มาตรา 491 – 502)

ดอกเบี้ยในการขายฝาก ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือคิดเป็น 1.25% ต่อเดือน ตามกฎหมายกำหนด โดยคำนวนตั้งแต่วันที่ขายฝาก ไปจนถึงวันที่กำหนดไถ่ถอนทรัพย์สินนั้น

ในกรณีที่ลูกหนี้ไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ทรัพย์สินนั้นจะเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าหนี้ทันที แต่ระหว่างนี้ ลูกหนี้สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นได้ จนถึงวันสุดท้ายของการไถ่ถอน

การขายฝาก ต้องทำสัญญาเกี่ยวกับการขายฝาก ทำการโอนทรัพย์สินนั้นให้กับผู้ที่รับซื้อก่อน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ส่วนการจำนองทรัพย์สิน ไม่ต้องโอนทรัพย์สินนั้น แต่ต้องแจ้งทรัพย์สินที่จะในการใช้เป็นหลักประกัน โดยให้ให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบก่อน และขึ้นทะเบียนก่อน ในส่วนของวงเงินที่ได้จากการขายฝาก จะสูงที่สุดถึง 70% ของราคาประเมินทรัพย์สิน ซึ่งมากกว่าการจำนอง ในขณะที่การจำนองจะได้เพียงแค่ 30% ของราคาประเมินและค่าธรรมเนียมในการขายฝาก จะอยู่ที่ 2% ในขณะที่การจำนองมีค่าธรรมเนียมน้อยกว่า อยู่ที่ 1% เท่านั้น

หากลูกหนี้ไม่จ่ายเงินไถ่ถอนพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมายกำหนด ทรัพย์สินนั้นจะเป็นของเจ้าหนี้ทันที ตามสัญญาที่ได้ระบุเอาไว้

ในกรณีที่เราไม่สามารถชำระหนี้ของการขายฝากนั้นได้ สามารถทำสัญญาขยายเวลาในการในการชำระหนี้นั้นได้ ซึ่งสามารถขยายเวลาได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง โดยต้องระบุระเวลาที่ขยายให้ชัดเจน และต้องไม่เกินที่กฎหมายกำหนดคือ 10 ปี และทำต่อหน้าที่พนักงานที่ดินทุกครั้ง ในการทำเรื่องขยายสัญญา